江桥板块近几年在嘉定区来说是个冷门板块，由于前期开发较早，居住氛围、配套已发展成熟。但是，在人们在潜意识里，依旧把江桥当成郊区或动迁基地，没档次也没地位。2016年9月30日，嘉定区规划和土地管理局第三次公示了《嘉定区江桥镇总体规划暨土地利用总体规划（含近期重点公共基础设施专项规划）（2015-2040）》（草案）。此规划出台，意味着江桥将从外来人员多、脏乱差及小商品市场遍布，转型为高大上的商务区及居住区。
江桥镇总体规划暨土地利用总体规划
本次公示（点击文章底部【阅读原文】，查看官方公示文件）主要调整包括在江桥镇区北侧星华路两侧布局唐家巷安置基地，调整了金宝工业园区、嘉闵高架西侧区域的整体布局，在满足江桥镇近期发展的同时，为江桥镇未来提供了发展空间。同时，增加了近期重点公共基础设施专项控制性详细规划。具体内容如下：
一、规划范围与期限
本次规划范困与第二次公示一致，包括江桥镇行政辖区内所有区域，总面积为42.4平方公里。根据相关规划要求，本次公示中城市开发边界划示为新增内容，同时明确城市开发边界内用地面积为2451公顷，城市开发边界外用地面积为1786公顷。取消第二次公示中集中建设区划示及相关指标内容。
近期为2015年-2020年，远期为2021年-2040年。
二、空间布局
规划形成“一带三心四轴八片”的镇域空间布局结构。调整了第二次公示中空间结构为“一带三心四轴，四片三组团”的相关描述。
“ 一 带 ”是以吴淞江为依托的城镇南部特色风貌带，形成吴淞江北岸集文化、体育、旅游，休闲于一体的具有生态景观特征的城镇风貌带；
“ 三 心 ”即三个区域级公共服务中心，分别为综合服务中心、曹安路专此市场服务中心以及北虹桥商业服务中心；
“ 四 轴 ”，即曹安公路发展轴、嘉闵高架发展轴为两条主轴；金运路、金沙江西路发展轴为两条发展次轴；
“ 八 片 ”，即北虹桥商务社区、金虹产业社区、北虹桥居住社区、老镇居住社区、封浜居住社区、北虹之星居住社区、北部居住社区、物流园区以及生态片区。
三、发展规模
人口规模 ：规划至2040年，江桥镇常住人口规模控制在28-30万人。与第二次公示的人口规模一致。
建设用地规模 ：规划至2040年，镇域内建设用地规模控制由第二次公示的“3210公顷”调整为3150公顷，体现城镇紧凑发展的要求，城市开发边界内建设用地规模控制在2288公顷。
本规划的《近期重点公共基础设施专项控制性详细规划》共涉及用地163.4公顷。其中，包括：
住宅组团用地70.0公顷；基础教育设施用地9.8公顷；社区级公共服务设施用地7.7公顷；文化用地3.5公顷；文物古迹用地2.7公顷；其它公共设施用地1.0公顷；公共绿地18.9公顷；防护绿地5.0公顷；公交场站用地0.1公顷；供应设施用地0.5公顷；环境卫生设施用地6.1公顷；商务办公用地12.1公顷；商业服务业用地18.0公顷；水域8.0公顷。
江桥·新印象
江桥素有“西上海门户”美誉。随着“北虹之星”、嘉闵高架、轨交嘉闵线等规划落地，江桥不再是以往意义上的“城郊结合部”。
“北虹之星”
2015年8月，根据市政府批复，嘉定区江桥镇沪宁高速以南12.96平方公里被纳入虹桥商务区拓展区范围，“北虹桥商务区”整体定位“落户”江桥。其范围北至沪宁高速公路、南至苏州河、西至京沪高铁、沪杭外环铁路之间、东至A20外环线。据悉，嘉定区、江桥镇与虹桥商务区签订相关实施意见，全面规划推进北虹桥商务区建设，打造宜居宜业的创新活力区，助推上海科创中心建设。
为了将“北虹桥”地块打造成宜居宜业社区，江桥镇加快启动“北虹之星”开发建设。“北虹之星”地块属北虹桥商务区核心区，东邻嘉闵高架，西至京沪高铁，北靠曹安公路，南至沪宁高速，总占地2670亩。以封浜河为界，划分为东、西片区。
东部片区定位为高端国际社区，占地1470亩，规划建筑总面积130万平方米。新建道路10条，总长度12公里，绿地31.68万平方米，绿化覆盖率22.5%，疏浚开挖河道6条，并在原有河道上扩建100亩水域面积的景观湖。规划建设九年一贯制名校，集文化、体育、卫生服务为一体的邻里中心，以及艺术馆等公共配套设施，满足社区内高端人士及境外人士需求。
西部片区地块地理条件优越，与正在建设的14号线封浜站距离约400米，是地铁14号线和规划中的地铁20号线的停车段，在周围建设开发商业综合体、商务办公楼、住宅、酒店式公寓等项目。通过论证和分析，基于江桥土地资源稀缺及产业升级考虑，拟进行地铁上盖开发（商业综合体、商务办公楼等项目）。目前，北虹桥建设发展有限公司正积极与申通资产管理公司磋商研究西区地铁上盖部分的规划设计，下阶段计划开展东西两块融合的控规编制，并将部分成果纳入江桥总体规划。
▲北虹之星规划图
“北虹之星”建成后将为虹桥商务区核心区发展提供亟需的配套辅助功能。根据虹桥商务区规划，核心区商业办公等楼宇面积将达到500万平方米。目前，随着核心区各主要商务项目的建设推进，已有一大批高端企业入驻，核心区的商务集聚效应已初步显现，急需在核心区周边配置相应辅助功能区。而一江之隔的“北虹之星”地块紧邻核心区，嘉闵高架确保了两地之间的快速联通，能够提供虹桥发展的新型城市功能，成为“大虹桥”发展中的重要一极。
“北虹之星”能够带动江桥的产业转型，提升嘉定南部板块的综合竞争力。通过“北虹之星”建设，更好地承接虹桥商务区的外溢效应，带动北虹桥地区第三产业的发展，进而带动金宝工业园区、西北物流园区的产业转型，形成金宝工业园区、北虹之星东区和封浜车辆段上盖综合开发的科技创新高地和城市居住中心。
此外，作为嘉定南部板块的核心枢纽，“北虹之星”向东与中心城区对接，向南直接与虹桥连接，向西辐射安亭汽车城，向北依托嘉闵高架连接嘉定新城。
嘉闵高架路
嘉闵高架快速路作为上海外环线（S20）与沈海高速（G15）之间的一条南北向快速路，是虹桥综合交通枢纽所规划“一纵三横”快速路网中重要的“一纵”。其中嘉闵高架(莘松路-G2公路)已于2014年12月建成通车。今年9月28日，嘉闵高架路（G2公路-S6公路）段的开通，使得嘉定区与虹桥交通枢纽之间的联系更加通畅，也为未来嘉闵高架的全面建成奠定了坚实基础。
其中，2015年12月18日已经通车的嘉闵高架路北延伸段一期，南起北翟高架路，北至G2京沪高速，长约4.67公里，为双向8车道，限速80公里，嘉定境内长约3.7公里，途经江桥镇，和道路一起开放的有金沙江西路上下匝道、与G2京沪高速的互通立交，以及沿线相关地面道路。通车后，极大缓解京沪高速华江公路的交通压力，为提高虹桥枢纽服务保障功能，江桥市民前往虹桥枢纽也更加便捷。
嘉闵高架路北延伸段二期项目南起G2京沪高速，北至S6沪翔高速，长约6.46公里，建成贯通后，它将在嘉定新城和虹桥枢纽间形成一条快速通道。嘉闵高架全线通车后，从虹桥商务区出发，15分钟就能到达嘉定新城，“大虹桥-嘉定”十分钟生活圈也将随着嘉闵高架北段二期的通车拉开序幕。
轨交嘉闵线
今年4月18日，《上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025)环境影响评价第二次公示》发布，公示中涉及到的嘉闵线（原17号线，曾经改为20号）正式定名，并大致明确了线路走向！嘉闵线起自嘉定新城，终至闵行莘庄。主要沿澄浏中路、金运路、七莘路走行，全长约42km，设站10余座。根据规划，嘉闵线将会在江桥板块换乘13、14号线。
△轨交嘉闵线走向图
这次公示与此前坊间猜想不同的是，嘉闵线有了不少调整，起点由嘉定工业区和太仓南调整为嘉定新城。相对来说嘉闵线线路走向比较含糊，地铁将沿着马陆东部的澄浏路向南，基本可以确定经过南翔、江桥、大虹桥抵达闵行莘庄。
嘉闵线的开通将大大弥补11号线未辐射地区，并且，澄浏中路走向将辐射目前正在建设的嘉定北部菊园地区、嘉定东部城区、马陆东部地区。这在加大嘉定城区与虹桥地区联通的同时，进一步提高嘉定市民出行的便利性。
除了轨交嘉闵线外，13、14号线对江桥的也有重大影响。首先，13号线一期金运路站至长寿路站区段主要途径嘉定江桥，13号西延伸起自国家会展中心，终至现状13号线金运路站。主要沿诸光路、联友路、金沙江西路走行。其次，横贯东西的“大动脉”的14号线已将开工建设，在江桥板块设立5个站点。
江桥· 商业
从“小而散”到“大而全”
10年前的江桥，商业配套还无从谈起，主妇们的菜市场只是些街边流动的小摊点，当时的江桥被人们定义为曹安路交通要道旁的一个小镇，并不起眼。
2003年，江桥被指定为大规模的动迁安置基地，静安、原闸北、虹口等区域的动迁户迁入江桥。江桥的生活配套从“小而散”提升为“综合、集中”，菜场、集贸市场、超市、大卖场等各种类型的商业场所纷纷在江桥出现。
△新世界休闲生活广场
△沃尔玛
2005年，曹安国际商贸圈的确立和国际知名零售业沃尔玛超市的进驻，使得江桥板块的发展更加迅猛。曹安路是312国道与上海的衔接路段，是各种货运、客运车辆进出上海的必经之路，且这里一向以农副、轻纺、小商品等产品的批发为主，具有良好的物流、货运业的经营环境，成为当今知名的国际商贸、小商品物流商圈。迄今为止，上海国际鞋城、曹安商贸城等知名大规模商业中心已经建成，配合该地区原有的商业设施，形成了功能完备的曹安国际商贸圈。
江桥老街
此外，嘉定作为上海历史最为悠久的地区之一，自然也少不了它本身独有历史和风情，南翔老街，安亭老街，七宝老街，当然江桥也自然不会缺少江桥老街。江桥老街处在江桥商业圈的核心位置。江桥老街项目整体规划约6万平方米，共建有7幢商业建筑，打造成围合型商业形态，营造热闹、繁盛的购物氛围，项目汇聚餐饮、购物、休闲、娱乐、文化及时尚等黄金业态，一线餐饮品牌都已纷纷入驻。此类风情沿街商铺及时填补了江桥商业圈的市场空白，其商业价值不可小觑。
△江桥老街
在江桥老街上，农工商、华联、联华超市纷纷进驻，上岛咖啡、肯德基、永和大王、振鼎鸡等品牌餐饮更是丰富了当地居民的日常饮食，此外中国建设银行、中国农业银行的开设，更使得华江路成为一条供应人们各种生活需求的配套集中地。另外，封浜也有一条小规模的商业街与农贸产品批发市场，但封浜离江桥镇中心有3公里，居民目前来往仍不够方便。
江桥万达广场
江桥万达广场是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体。总建筑面积约55万㎡，其中商业面积约25万㎡。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。
江桥万达广场的存在对整个地区的商业环境改善与提升起到至关重要的作用，无疑是江桥板块乃至整个嘉定区商业能级较高的大型城市综合体。江桥万达广场的出现不仅仅填补了地区大型商业配套的空白，更能带动其周边商业配套的逐步齐全。这里也成了江桥地区居民们日常生活、休闲娱乐的中心，改变了居民们之前购物娱乐需要出江桥去市区的消费习惯。
江桥楼市现状
江桥是个被低估的板块，其房价也处于低谷。近几年，江桥板块鲜有新房上市，供应量极少。目前，江桥9月份二手房均价36013元/m²，10月份二手房均价达到39866元/m²，直逼40000元/m²大关。
区域内代表性的楼盘如下：
嘉城
嘉城是江桥新镇的领航项目，历经五年开发，嘉城社区逐渐成熟，商业配套逐步完善。以水为界，其中东、南、北块为公寓类小高层，西块为联排别墅。
嘉城以自然水系为核心，分为“幸福港”、“桃花岛”、“爱琴海”、“香槟河畔”四个各具风情的组团，规划了一个融合城市多元文化、具有世界水城风情的小高层、多层、Townhouse组合社区。单其中的一期工程30多万平方米，总共容纳2300多户居民，33栋小高层、44栋TOWNHOUSE，平均绿化率40%。
以嘉城二期新航域项目为例，根据安居客数据显示，10月份嘉城二期新航域二手房均价43913元/㎡，比9月份上涨7%。
中星海上名豪苑
中星海上名豪苑整个项目共分四期开发建造，总建筑面积超过50万㎡，其中一期为9栋14-18层高层住宅，二期为联体别墅和花园洋房，三、四期为数十栋高层住宅。
根据安居客数据显示，10月份中星海上名豪苑二手房均价47230元/㎡，比9月份上涨5%。
金帝城市岸泊
金帝城市岸泊位于城市动脉曹安路的关键节点，是西外环新生活圈内具有标志性的超大型低密度水岸社区。项目占地近30万㎡，一期44栋多层，2期16栋多层、6栋高层、29栋别墅；小区内规划有18695㎡的风情商业街、3300㎡的纯生活会所，是一个岸泊情调与城市人文相结合的超大型生活小镇。
根据安居客数据显示，10月份金帝城市岸泊二手房均价37763元/㎡，比9月份上涨8%。
龙湖天璞
作为江桥板块的明星项目——龙湖天璞，是上海龙湖TOP系豪宅，其从拿地落定之日起就已注定是一个被聚焦的项目：2015年12月10日，龙湖以46.5亿元竞得嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04纯宅地块集中出让，成交溢价率高达108.34%， 折合楼板价为27084元/㎡。彼时，地块周边二手房售价约为25000元/㎡左右，按照成交楼板价计算，已然是“面粉贵于面包”。龙湖天璞预计10月底首次开盘，户型为80-117平2-3房，价格和开盘时间待定。
江桥面临的问题
目前江桥小商小贩照样活跃，作为上海小商品批发中心，不少个体商户在此或流动或驻扎，曹安国际鞋城、轻纺市场等早几年建成的主题商业城内经常嘈杂不堪、人员杂乱，这些商业城内部原有的基础和外部配套的并不完善。除此之外，江桥还面临以下问题：
江桥生活垃圾焚烧厂
江桥面临的不容忽视的问题之一，是江桥生活垃圾焚烧厂所带来的影响。该厂是目前中国建成的日处理能力最大的现代化生活垃圾焚烧厂，日处理垃圾1500吨。该厂占地200多亩，总建筑面积约35000m2，全厂绿地率42%。
江桥垃圾焚烧厂再扩建工程受到周边居民的强烈反对，于2009年在政府协调下暂时搁置，同时由于周边土地大规模商业开发，也使得江桥垃圾焚烧厂的存在日益影响到周边更多居民的生活，同时也为江桥乃至普陀桃浦地区的发展带来负面影响。
吴淞江沿岸脏乱差
吴淞江岸边违法建筑连点成片，泥浆码头一个接着一个。搅拌车经过时，扬起大量尘土……幸福村、沙河村、华庄村是嘉定江桥镇紧靠吴淞江（苏州河）的三个村落，近年来大量违法违规企业入驻、沿岸脏乱差问题突出。值得高兴的是，“五违”现象要将在今年年底基本完成，还吴淞江北岸江桥段整洁面貌。
现在很多人，包括我们自己依旧把江桥习惯性地称为“嘉定江桥”，在人们的固有印象中，江桥依然是人员混乱的“城乡结合部”，人们在潜意识里，依旧把它当成郊区或动迁基地，没档次也没地位。
随着“北虹桥商务区”整体定位“落户”江桥，以及江桥最新规划的出台，要不了多久，江桥与上海其他地区的联动，将变得更为便捷，存在于人们内心深处的区域桎梏也有望得以逐步消解。
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《嘉定区江桥镇总体规划暨土地利用总体规划（2015-2040）》
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