珑门
龙华这几年房价一直在上涨，但是总体楼市发展不平衡。受交通制约，观澜与民治、龙华中心区相比，房价“4”字头，堪称龙华楼市价格“洼地”。
观澜在龙华区的几个片区里，发展是比较滞后。随着有轨电车开通、基础设施完善、重点项目落地，近年来，不少置业者开始关注观澜，观澜楼市也逐渐兴起。
（龙华北三区分部示意图）
2015年龙华区原观澜街道被一分为三，分设为观湖、福城、观澜三个办事处。接下来，老廖将实地走访福城、观湖、观澜，为刚需客挖掘有用的置业信息，本文阐述的是观澜片区第一站“福城”。
（福城街道办实景图）
以“幸福”命名的福城，因地处偏远而不闻其名。随着九龙山高科技片区的土地整备、富士康苹果小镇入驻，未来福城将发展成为深圳“产业科技新城”。
（福城区位示意图）
总体印象
1、福城构建龙华“西北门户”发展格局已定，但短时间内难以取得突破性进展，需要通过大项目来带动大发展；
2、福城正处在“破旧”、“建新”阶段，城市发展、民生项目落地需要空间，“征拆”和土地整备工作艰巨；
3、福城是后发地区，生产、生活配套设施滞后，违法建筑量大面广，治安环境有待提高；
4、福城不论是产业转型升级，还是城市环境改善，只有通过城市更新来实现。但是核心地带存在大片厂房，城区建设受阻；
5、福城缺少优质学校以及医疗资源。虽然部分民生工程已开建，但是进展缓慢，制约了片区的发展；
6、福城拥有近百万体量的旧改，目前在售的楼盘都是源于城市更新，陆续有一些旧改项目入市，未来福城城市品质和人居环境会有所提高和改善；
7、目前在售新盘不多，房价不高，维持在“4”字头。
按照龙华区规划，福城下辖九龙山科技片区，重点发展中小科技企业总部、低碳产业、电子信息业等。目前，福城拥有40多个大（中）型工业园区，入驻的知名企业有富士康、大唐宝昌电力、乐厨等。
产业规划高端，实际进展缓慢
目前龙华面临产业发展不足，高端制造业相对缺少的问题。北站商务区还未建成，民治、上塘、红山以居住为主，富士康还是以低端制造业为主，所以未来高端制造业的发展是至龙华发展的关键。
福城是龙华规划的高端产业片区，九龙山科技园、福民低碳产业园、苹果小镇等产业项目在该辖区内，未来将有三分之二的区域进行空间重新布局、其中二分之一空间将用于产业转型升级。
片区规划为科技园区和高校区两大区，功能定位为集产学研一体的创新型产业园区，176.2公顷的城市建设用地，其中产业用地、高校教育的学研用地和居住商业等配套服务用地各占建设用地的1/3。
（九龙山科技片区规划示意图）
传闻上海交大、南开大学在此设立校区，从2016年开始土地整备，截至目前已完成了大部分的土地整备面积。在规划界人士眼中，九龙山片区山水资源丰富，交通便利，有九龙山生态乐园、深圳5号绿道、茜坑水库、大水坑水库、水坑社区公园、狮径公园等多重自然景观资源，值得期待。
（九龙山自然生态景观）
实地考察发现，九龙山科技片区除了已经入伙的万科九龙山楼盘外，随处可见大片工业厂房和大片的绿油油的山林地。项目用地大部分为空地，已建成的多为老旧工业厂房，配套设施不完善，产业较为低端。虽然规划超强，但是真正如何落实产业发展还有待观察，建设周期预计在5-10年。
（九龙山绿荫小道）
九龙山产学研片区项目用地现今看起来有点荒凉。从规划上看，该片区未来十分的“高大上”，有望成为宜居的“小香蜜湖”、“龙华宇宙中心”。从现实条件看，片区目前教育医疗配套欠缺，其实作为片区重点开发，教育与医疗都是基础问题，应该得到重点提前开发，不是非要等到人口剧增之后才去谈配套问题。
去年8月，华润置地与龙华区人民政府签署战略协议，联手打造苹果科技小镇。项目整体占地面积约1.9平方公里，按照“产城融合”理念，打造宜居宜产的科技小镇，未来将是福城集高新产业、生活居住、高端配套与绿色生态为一体的标杆。
（苹果小镇规划示意图）
据了解，苹果小镇后续将依托周边大型电子信息、高端制造业企业，整合上下游产业链资源，形成以新一代电子信息产品为特色的高科技产业聚集区，促进片区产业的转型升级。
（苹果小镇周边工业园区）
配套完善中，缺乏优质资源
福城是后发片区，城区建设滞后，市民生活配套、市政配套设施还不够完善。不过值得期待的是，深圳两家地标性的市政配套，已经在片区内正式建设开工。
深圳博物馆自然馆落户龙华福城街道，规划占地面积约29318平方米，总建筑面积为86800平方米，定位为“国内一流、国际先进”的现代大型综合性自然博物馆，位置优越，交通便利。
专家提议将深圳博物馆自然馆与观澜文体公园结合起来，前者主要承担学术研究功能，后者建成一个“活”的展馆，填补粤港澳地区在综合性自然博物馆门类方面的空白。
同时，龙华体育公园已动工建设，总面积6.4公顷，公园总建筑面积40846平方米，设计为一座以游泳馆为主体，附设室内羽毛球场、乒乓球场的多功能馆，室外配套有篮球场、网球场等，预计2019年投入使用。
（龙华体育公园效果图和施工图）
在地铁方面，地铁4号线北延段已经动工建设，竹村站、茜坑站、长湖站均已施工，预计2020年将开通运行。
（4号线北延段竹村站、长湖站、茜坑站施工图）
深圳地铁33号线（规划中）起于福城章阁片区，沿龙观快速敷设，经九龙山智能制造产学研区、福民低碳示范产业园等龙华区重点发展片区后继续向东延伸。
深圳地铁33号线横向串联4号线、22号线经清湖、平湖、凤岗至龙岗中心城与四期规划建设的16号线搭接，成为加强深圳市第三圈层横向联系的普速服务线路。
（深圳地铁33号线规划示意图）
随着这些市政配套、地铁交通的逐渐完善，加上“苹果小镇”的战略合作，对福城产业发展和城市建设，送来强有力的支持。
在售新房
目前福城仅有珑门二期、阳基御龙山、金洪观荟三盘在售，附近有个小产权房鸿基新都在售；早已入住进的福安雅园、茗语华苑、爱心家园、丰盛观澜安居房等市级安居房项目也在此片区内。
（鸿基新都小产权房实景图）
（爱心家园安居房实景图）
（福安雅园安居房实景图）
（配套福苑学校）
一二期建筑风格一致，布局相仿，地块相连。整体形成半弧形，一致对向规划中的观澜体育公园整体显得轻盈、现代感。
二期位于龙华区福城街道大水坑片区，观光路南侧，新丹路北侧，观澜大型的保障房社区福安雅园斜对面。该项目周边环境发展变化显著，规划潜力大。
珑门二期在售建面约82/86/88平3房及106平4房，约45000元/平。
（项目周边功能分布图）
（项目实景图）
项目周边目前多以工业区、农民房为主，项目自带建面7140㎡的社区商业，可满足日常生活所需。
项目自带12班幼儿园，小学学区暂划分为福苑小学，距离项目约1.6公里，是一所2014年新开办的公办学校；中学学区暂划为观澜第二中学，距离项目约2公里。
阳基御龙山在售建面约76-88平2房及建面约110-111平3房，均价约45000元/平
（阳基御龙山周边配套分布图）
（阳基御龙山实景图）
观澜五大旧改项目之一，位于深圳市龙华区观澜街道泗黎路与悦兴路交汇处，分两期开发，一期推售2栋100米高层住宅及2栋120米高公寓。二期共三栋住宅，是一期的升级之作，89平及以下为精装交房。
片区而言，项目所在的福城片区未来规划都相对较好的片区。目前项目周边以民房为主，不过民房高度基本都在五六层左右且有一定的间距，对整体的采光和视野影响不大。周边目前规划了有长湖头旧改、悦江围旧改、佳兆业旧改、深业泰然旧改等，后期城市面貌和周边配套将得到改变和升级。
金洪观荟:在售建面124平4房、143平5房毛坯户型，均价4.6万/平。
（实景图）
（效果图）
二手房
福城由于在售新盘不多，二手房选择的楼盘不多，具有代表性的有华盛观荟、合正观澜汇、万科九龙山、珑门一期等。
福城遍地是旧改
福城“城中村”不仅严重影响了城市发展和新城面貌，而且人身安全得不到保障，迫切需要旧改。但从实际进展情况看，旧改难度不小，力度不大。
（福城城中村实景图）
福城遍地的旧改，体量近百万，其中4大旧改将为福城换新装：第一大旧改项目当属华润苹果小镇，前面已经介绍过。
（福城旧改项目表）
第二大旧改是万科长湖项目，将建住宅、写字楼、商务公寓、酒店于一体的新兴社区；公共设施用作学校，体育场地，社区文化，社康中心等。
（万科长湖旧改项目效果图和实景图）
第三是茜坑村西片区旧改，占地面积就达305740平方米，地铁4号线以及地铁33号线再此处交汇。从地理位置上看，该旧改位于茜坑社区，是福城的黄金地段、核心区域。
茜坑社区紧邻龙华区政府，周边配套成熟，观澜二小、博文学校、文成学校、龙华新区中心人民医院、伟光医院等在辖区范围内，比邻新天地超市、观澜天虹近让你轻松购物；
（教育、医疗配套图）
这里未来将是福城的商业、教育、医疗、人居高尚住宅区，楠木花园、滨河花园等花园式小区居住环境好。目前正在修建地铁4号线北延段，环境有点嘈杂。
（楠木花园、滨河花园实景图）
第四旧改项目为卓越丹坑旧改项目，福城街道的最大商业综合体，也是福城街道旧改最神秘的项目。
（卓越丹坑旧改项目效果图）
福城整体来说，不仅发展不平衡，而且比较落后，有待开发。由于产业聚集，未来苹果小镇发展不可小觑；因为紧邻龙华区政府，配套集中，交通便利，轨道密集，茜坑社区将是福城最具人气的高尚住宅区，值得大家关注。
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