昨天L姐来做东龙公寓的律师见证时，问我东龙公寓前面的壹城中心是什么东西，我说佳兆业在那拆了一大片厂房，投资250亿准备建个城市综合体，相当于8个万象城的投资规模，L姐一听到这就喜笑开颜，立即把尾款转了过来。

昨晚到家后，我查了下龙华的旧改，真是不查不知道，一查吓！一！跳！

2年前龙华已经确定了33个旧改，重量级的旧改都集中在龙华的民治和龙华街道，距离东龙公寓都很近，红圈代表旧改项目。单看着图就觉得好过瘾，龙华这是要井喷的节奏啊！▼

别鸡动，好戏在后面！我挑几个重点说：▼

1.鸿荣源250亿打造200万㎡的城市综合体壹城中心▼

壹城中心效果图

开发商——鸿荣源

（鸿荣源在深圳开发的项目有：公园大地、熙园山院、雅豪轩、熙龙湾、御景台、丽景城、香蜜湖熙园、鸿景园、西城上筑、尚都、西岸观邸、禧园、国际西岸大厦、壹方中心等）

规模——项目总占地40万㎡，建筑面积约200万㎡

总投资——250亿

（ps:罗湖万象城占地8万㎡，建面55万㎡，总投资32亿RMB，壹城中心占地是万象城的5倍，建面是万象城的3.6倍，总投资是万象城的7.8倍。南山海岸城占地6.8万㎡，建面30万㎡，总投资约20亿。壹城中心占地是海岸城的5.9倍，建面是海岸城的6.7倍，总投资是12.5倍。可想而知壹城中心建成有多牛X！）

位置——位于人民路以东、八一路以南、工业西路以北

项目定位——打造成集大型购物中心、五星级酒店、特色步行街、高端办公、优质教育、精品住宅于一体的都市综合体。

建成时间——计划2020年

项目建设基本完成现状——目前开发主体已基本完成项目范围内的土地、物业确权工作，预计到 2014年12月，基本完成项目的土地、物业清赔工作，同时按照龙华新区城市发展总体规划要求，对项目的建设规划进行申报。

该项目位于龙华新区龙华办事处，由人民路、工业路、梅龙路、东环一路和建设路围合而成。项目拟拆除用地面积428341.1㎡，建设用地面积340121.4㎡，计容总建筑面积1817000㎡。其中，住宅1262500㎡（含保障性住房169430㎡），商业276710㎡，商务公寓138000㎡，办公73000㎡，酒店35000㎡，公共配套设施31790㎡。
据鸿荣源内部人士透露，该项目初步命名为“壹城中心”，从而与其位于宝安中心区的88万㎡城市综合体“壹方中心”遥相呼应。据悉，鸿荣源计划投资250亿，将“壹城中心”打造成集大型购物中心、五星级酒店、特色步行街、高端办公、优质教育、精品住宅于一体的都市综合体，整个项目最终的总建筑面积可能将高达206万㎡，预计整个项目将于2020年基本建成。
“壹城中心”位于龙华新区“一中轴九片区”中“龙华商贸中心”核心区域，其开发建设有利于改善区域环境、完善区域配套，加快新区“两区一城”建设的示范和龙头项目。这一超级城市综合体的顺利启动，无疑是龙华新区的又一重磅利好。未来数年，该项目有望与龙华海岸城、德业基龙华中轴央城等大型项目一起推动龙华新区城市面貌发生天翻地覆的变化。

并且，在鸿荣源官网上可以看到，山姆会员店将进驻鸿荣源旗下的两个综合体壹城中心和壹方中心！壹城中心山姆会员店将是山姆在大陆开的第3家店。店址就在东环一路和梅龙路交汇处西南角。▼

壹城中心地块现状▼

壹城中心87不？

2.海岸集团将在人民路投资100亿打造100万㎡的龙华海岸城▼

龙华第三工业区片区城市更新项目（龙华海岸城）

开发商——海岸集团（ps:海岸集团开发过南山海岸城、海岸影城、海岸城购物中心、海岸城真冰滑冰场、西海湾花园、西海岸花园、西海明珠大厦、海岸时代公寓、海岸大厦东座西座、向南西海花园、无锡海岸城、江阴海岸城等）

规模——项目总占地25.2万㎡，总建面约100万㎡

项目总投资——100亿

位置——位于龙华办事处工业大道以东、人民路以西、和平西路以北、公园路以南的地段范围内，位于龙华新区规划的“一中轴九片区”的龙华商业中心的核心位置，紧邻地铁4号线龙华站；

项目定位——是集大型购物中心、风情商业街、甲级办公楼、五星级酒店、高档酒店式公寓、高档住宅为一体的国际化、生态化、现代化的大型多功能城市综合体。海岸集团致力于将该项目打造成为深圳“新一代城市综合体”的样板、城市更新改造项目中的典范。

现状——该片区现状以旧工业厂房为主，现状总建筑面积约34万平方米，规划拆迁用地面积30.81万平方米，规划建设用地面积19.98万平方米，现状土地用途、建筑物使用功能均不符合未来龙华社会经济发展要求，影响城市规划实施，亟须进行更新改造和产业升级。

预计建成时间——2020年，华海岸城这个项目现在才刚开始谈赔偿，2014年才开始拆厂房，2015年才开始打地基；

龙华将添一个“海岸城”

龙华第三工业区片区城市更新项目由深圳市龙华办事处投资管理公司、深圳市海岸投资集团有限公司合作开发，项目预计总投资100亿元。该项目总占地面积约25.20万平方米，现状总建筑面积约31万平方米，规划总建筑面积约100万平方米。目前项目专项规划初步方案拟分成四个片区开发，主要功能有购物中心、商业街、写字楼、酒店、高端住宅、公寓等，

龙华第三工业区片区城市更新项目规划区交通条件优越，距离城市快速路布龙路约600米，距离龙大高速、福龙路约2公里，项目用地周边网络基本成型，和平路、人民路、工业西路等城市主次干道在本片区外形成环绕，项目南侧紧临地铁4号线龙华站。

海岸集团成立于1993年，目前已发展成为集房地产开发、购物中心运营管理、写字楼及住宅物业的管理和投资、运动设施运营及文化娱乐管理等于一体的多元化综合运营商。凭借多个地标性的精品项目，海岸集团赢得了良好的社会口碑，获得“值得尊敬的房地产品牌企业”、“珠三角最具投资价值十大商业地产”、“广东购物中心30强推动行业发展贡献奖”、“深圳最具成长潜力的企业”等荣誉称号和奖项。

龙华海岸城效果图 高大上不？

再来几张南山海岸城实景图：▼

3.中州地产投资150亿改造101万㎡的龙华商业中心

龙华商业中心改造项目

开发商——中洲集团（中州地产开发过中央公园、发展兴苑、逸翠园、城市广场、竹子林项目、龙溪花园、中州MALL、上沙项目、中州大厦等）

规模——改造用地面积：422900平方米，建设用地面积：360300平方米，总建面101.5万平方米

——（含办公、酒店、娱乐等）不少于350000平方米。公寓不少于120000平方米。幼儿园7000平方米（30个班）独立占地不少于40000平方米（可分为3处）。居委会（两个）600平方米。社区管理用房500平方米。公厕100平方米。综合文化活动用地20000平方米。剩余部份为住宅。实际住宅面积（516800+公寓120000平方米）。

——机动车泊位每120平方米住宅、公寓一个车位。其它的每0。6平方米一个车位。

——公交首末站一处（单独占地不少于4000平方米）。公共停车场一处，单独占地不少于5000平方米。垃圾收集站一处。

总投资——150亿元

位置——地块1、由龙华人民路、工业路、建设路合围区域。地块2、人民路西侧、工业路南侧的第五工业区

定位——龙华商业中心改造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的国际化、生态型、现代感的地标性城市综合体。

预计建成时间——2020年（尚在谈旧改赔偿问题）

4.德业基地产220亿改造134万㎡龙华中轴央城项目

开发商——德业基地产（德业基地产在深圳开发过光明商业中心、西津美地、德意名居、山语华庭、中国经贸大厦、海语西湾、东方新地苑、丽晶国际、雅仕阁、天然银海、富嘉名阁、德邻雅筑等）

规模——项目总占地134.32万㎡；

项目总投资——220亿

位置——位于龙华办事处东环一路、八一路、人民路、龙观路、龙华路、公园路、中环路的围合区域范围内，涵盖了梅苑新村片区、花园新村片区、景龙新村片区、华侨新村片区，交通区位优势明显；

项目定位——将其打造成“龙华新商圈中轴央城”，即以打造城市形象工程、城市样板工程、城市人居文化再造工程、城市土地增值工程为项目战略定位，建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的国际化、现代化的大型多功能城市综合体

预计建成时间——2020年（目前还在旧改赔偿阶段）

5.北站商务区

参考龙华新区法定图则，北站周边将来13所中小学及九年一贯制学校、22所幼儿园、3所综合性医院、10所社区健康服务中心、15个文化单位、2所综合体育活动中心、9个居住小区级商业区、3个公园……
500亿基础性投资有350亿元是在北站周边片区内，投资密度高达35亿元/平方公里！

许多人还看不懂民治的价值，去年6月30号J土豪@深圳Jacky 发过一条微博：在飞机上拍摄的民治片区（当然是以深圳北站为中心），就像一个已经已经长高的二八姑娘，未来就是让她的身材更加婀娜迷人（厦深高铁年底运营、2015年广深港高铁通车、届时中国高铁大动脉东西方向沿海从深圳北站直达上海，南北方向北京直达香港九龙）。民治将成为深圳面各全球的门户窗口!

J土豪曾在微博透露：已斥资数千万购买龙华民治农民房.....

综上所述：

距离东龙公寓900米处，鸿荣源投资250亿打造建面200万㎡的城市综合体——壹城中心，还将引进大陆第3家山姆会员店，总投资是万象城的7.8倍，南山海岸城的12.5倍。

距离东龙公寓600米处，中州地产投资150亿打造101万㎡的城市综合体龙华商业中心。

距离东龙公寓1.9公里，海岸集团投资100亿打造100万㎡的龙华海岸城。

距离东龙公寓2.3公里，德基业地产投资220亿打造134万㎡的中州央城项目。

距离东龙公寓1.2公里的水榭春天，有3.5万㎡商业街，楼下将龙华人民路两侧1 .5平方公里片区打造成深圳新商业旺区龙华唯一的沃尔玛已经开业。

距离东龙公寓1.4公里中航天逸楼下的中航九方中心，建面7万㎡，是龙华最大的购物中心，今年9月28开业。

距离东龙公寓2公里处的上塘地铁口旁，中海地产去年10月份38.2亿拍了块地，楼面价1.46万元，去除掉不赚钱的9.8万㎡安居房后，楼面价2.32万/㎡！两年后开盘的话，保守估计会卖3.5-3.8万/㎡！（东龙公寓的售价只有中海上塘项目的零头....）

根据龙华市政府规划，人民路两侧1.5公里范围内将龙华人民路两侧1 .5平方公里片区打造成深圳新商业旺区，东龙公寓距离人民路只有几十米远，在商业旺区之内。

距离东龙公寓4公里处就是亚洲最大火车站深圳北站，每年进出5500万人，必将带来无尽的人流、物流、资金流、信息流。根据政府规划，深圳北站周边5公里地区将被打造成为集总部研发，金融商贸，中介服务等现代服务业为一体的中轴新城核心区，包括10.8万㎡商业规划，86万㎡北站商圈写字楼，25万㎡星级酒店群，总累计超120万㎡的商用物业、酒店、商业、办公用地。

再过两三个月，新彩隧道将开通，届时从福田CBD开车走新彩隧道到东龙公寓，只需要15分钟。

整个民治目前只有这一个小产权房在售，比商品房都稀缺！今后也很难再有了！

开发商和政府把数千亿砸到龙华，三五年后各种大盘逐步面世，民治还不逆天？

说了这么多，再说下东龙公寓的详情：

位置：龙华民治人民路金皇大酒店旁，公交站锦绣江南西站

户型、总价：
单房总价19.8万-23.58万
一房一厅总价30.36--33.48万
单房和1房可打通做2房和3房，开发商已经在3楼做了一套3房和2房样板
租金：
单房每月返租800-900元
一房每月返租1100-1200元

（目前周边真实市场租金也能租到这个价，可以去问，也可以自己出租、自住，花几千装修下租金可以提高三五百块，回报率提升1%-2%
年收益9600元-14400元，年租金回报率约5%-7%

装修：简装
管理费：单房35元/月，一房50元/月，二房80元/月，三房100元/月
水电费：6元/立方米，电费1元/度
产权证明：合作建房协议书+律师见证书
付款方式：一次性付款 定金2万 可刷卡 一周内付完全款
买东龙公寓总费用：房款+律师见证费1000块

虽然东龙公寓只是独栋农民房，但是户型好，采光也好，不像很多在售的独栋握手楼农民房。

五一开盘至今，十几个土豪们已经用真金白银在下注：

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