[摘要]上海外来占比过半的区县有5个；虹口区每平方公里接近3.6万，位列上海各区县之首；静安房价8.9万元/平方米居上海各区县首位；房价高低真的和密度大小有点关系；过去几年密度涨幅郊区快于市区；过去五年上海房价翻倍的区县有10个；密度涨幅大会刺激房价，奉贤、宝山、青浦及松江区等密度快速增长的区域，房价涨幅相对较大。

在现代市场经济学中，价格是由供给与需求之间的互相影响、平衡产生的。因此，价格能比较好的反映出市场的一些情况。商品住宅作为一类特殊商品，其成交价格及涨幅能比较好的反应住宅市场发展程度和速度。由于商品住宅是不动产商品，住房需求的一个显著特征是具有明显的区域性，因此，其需求不仅与数量有关，更与一定地区内数量密切相关，而一定地区范围内数量的多少，就是密度。所以，在分析住房需求的影响因素时，用密度来代替数量更加科学合理。本报告选取上海市作为样本城市，通过对其各行政区密度、房价等一些数据的整理和浅析，从这一重要住房需求角度出发，探讨密度与区域房价的关系、对房价的影响。

一、上海外来占比过半的区县有5个

从外来占常住比重排名看，松江外来占比为62%，位列排名第一位，杨浦外来占比20.4%，位列排名末位。外来占比较高的行政区主要是城市郊区，排名靠后的基本上是城市中心区。上海各区县构成中，外来占比超过50%，即外来人占比超过本地的区县有5个，依次分别是松江、青浦、嘉定、奉贤和闵行区。

图1 2013年上海各区县外来占常住比重排名资料来源：、CRIC、易居研究院

二、各区县密度与房价关系

1、虹口每平方公里接近3.6万，位列上海各区县之首

从2013年上海各区县密度排名看，虹口以35757人/平方公里位列排名第一位，崇明以588人/平方公里位列排名末位，排名两端区县密度相差60多倍。此外，可知中心区与郊区间密度差别较大，排名末位的中心区长宁密度18418人/平方公里，仍远高于郊区排名首位的宝山区7414人/平方公里。从排名中可知，中心城区间密度相差不到2倍，远小于郊区各区县间密度相差12倍多的情况。

上海中心城区、郊区及远郊区没有严格意义上的界定，我们把黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口及杨浦区（行政区域主要位于中环以内）认作八大中心城区；其他九个郊区县为浦东、闵行、奉贤、松江、青浦、金山、宝山、嘉定八个区及崇明县（行政区域主要位于中环与郊环之间），其中金山、崇明为远郊区县（行政区域基本上在郊环线以外）。

图2 2013年上海各区县密度资料来源：、CRIC、易居研究院

2、静安房价8.9万元/平方米居上海各区县首位

从2014.09-2015.08最近一年上海各区县商品住宅成交均价排名看，静安以8.9万元/平方米的较大优势位列排名第一位，排名二、三位的依次是黄浦7.7万元/平方米、徐汇6.6万元/平方米，金山以1.1万元/平方米位列排名末位，城市不同区县之间房价差最高超过8倍。排除闵行、浦东部分地区位于城市中心区的原因，其他7个郊区县价格都低于上海市3万元/平方米的均价。虽然房价与许多因素有关，但从排名看，各行政区离城市中心的远近与房价高低成正比是勿容置疑的，即离市中心越近，房价越高，反之亦然。

图3 2014.09-2015.08最近一年上海各区县商品住宅成交均价资料来源：、CRIC、易居研究院

3、房价高低真的和密度大小有关

根据数据的可得性，2014年各区情况暂时未公布，但由于变化是一个相对缓慢的过程，2013年的情况和过去一年应该比较相似，所以能反映一些相同的规律。决定房价的因素很多，市场供求、区位交通及配套、项目本身品质及区域等。对比密度和商品住宅成交均价两个排名情况，我们发现密度与房价有较强的对应关系：比如密度相对较大的行政区房价相对较高，如静安、黄浦区等；密度适中的行政区房价相对也比较适中，如杨浦、宝山、闵行区等；密度低的区县房价相对也较低，如金山区、崇明县等。

三、密度涨幅与房价涨幅关系

1、过去几年密度涨幅郊区快于市区

从2009-2013年上海各区县密度累计涨幅排名看，宝山以47.1%涨幅位列排名第一位，黄浦以13.7%的跌幅位列排名末位。上海各区县中，2009-2013年间仅黄浦区密度在下降；此外，崇明和静安两区累计涨幅也不到1%，涨幅远低于其他行政区域。密度涨幅较大的区县都位于郊区，以近郊区为主；密度涨幅较小或的行政区都位于中心区或远郊，我们认为，2009-2013年间，由于中心城区内核心区密度的相对粘稠，借助旧城改造与新区开发之间的联动措施，使得中心区内的外围区域及近郊区成为城市导入的主要区域。

图4 2009-2013年五年间上海各区县密度累计涨幅排名

资料来源：、CRIC、易居研究院

2、过去五年上海房价翻倍的区县有10个

从最近一年相比2009年上海各区县商品住宅成交均价涨幅排名看，闸北以165.7%的累计涨幅位列排名第一位，涨幅排名二、三位的依次是崇明151.6%、徐汇144.9%；排名最后两位是金山和黄浦，累计涨幅分别是63%和62.2%。累计涨幅超过一倍的区县有10个，分别是闸北、崇明、徐汇、静安、虹口、普陀、闵行、奉贤、杨浦及长宁。 17个区县年均复合增长率基本上都超过10%，其中年均复合增长率达20%左右的区县有两个：闸北和崇明。

从累计涨幅排名看，由于过去几年郊区作为导入主要区域，尤其一些近郊区，导入速度比较快，密度累计涨幅相对都较大。相比之下，市中心区和远郊，如静安、黄浦、金山及崇明等，由于居住、生活成本较高，或交通、就业等不便，密度涨幅相对缓慢。

图5 最近一年相比09年上海各区县商品住宅成交均价涨幅排名

资料来源：、CRIC、易居研究院

3、密度涨幅大会刺激房价

对比2009-2013年密度累计涨幅排名与近一年相比2009年房价累计涨幅排名。奉贤、宝山、青浦及松江区等密度快速增长的区域，房价涨幅相对较大；崇明县虽然密度涨幅较慢，但特有的宜居的自然生态环境、2009年相对较低的房价基期值等，过往几年房价涨幅相对较大。从中心区看，闸北、徐汇及普陀区等密度增长较快的区域，房价涨幅也相对较快；反之亦然，黄浦区体现的比较明显，密度出现较大的，房价涨幅排名末位，由于黄浦的区位优势以及各项完备的配套等条件，房价涨幅仍然较大，年均超过10%；静安区的情况类似黄浦，但密度还是保持正增长，所以房价涨幅也快于黄浦区。

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文章来源：上海易居房地产研究院